Türkçe
English
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE 1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı; uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda
meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasında; bu payın kapsamı,
tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler ile diğer iş ve işlemlere yönelik usul
ve esasları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2 – (1) Bu Yönetmelik, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce
yapılan plan değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması işlemleri,
plan değişikliğine ilişkin başvuru esasları, kıymet takdir komisyonunun teşekkülü, çalışma şekli ve karar
alması, yetkili kuruluşlarca hazırlanan rapor esas alınarak kıymet takdir komisyonunca hazırlanacak
raporu, payın kesinleşmesi, ödenmesi ile bu paya ilişkin diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları
kapsar.
Dayanak
MADDE 3 – (1) Bu Yönetmelik; 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 44 üncü maddesi,
Ek 8 inci maddesi ve 10/7/2018 tarihli ve 30474 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 1 sayılı
Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 97 nci maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını,
b) Değer artış payı: Uygulama imar planı olan yerlerde, taşınmazın meri plan koşullarındaki değer
tespiti ile plan değişikliği sonrası değer tespiti arasındaki farkı,
c) Değerleme raporu: 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre
yetkilendirilmiş lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından, değer artış payının tespiti için
kullanılmak üzere hazırlanan taşınmaz değerini gösterir raporu,
ç) Değerleme raporu bedeli: Plan değişikliği teklifi sunan taşınmazın malikleri tarafından
ödenecek olan, 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme
kuruluşuna, taşınmaz değerinin değer artış payının belirlenmesi için hazırlattırılacak değerleme
raporlarının Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanan Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret
Tarifesine göre belirlenen bedeli,
d) İdare: Büyükşehir sınırları içinde, büyükşehir belediyeleri ve ilçe belediyeleri, büyükşehir
belediyesi dışındaki belediyelerde, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeler, bu sınırlar
dışında il özel idareleri ve ilgili mevzuatı uyarınca plan yapma ve onaylama yetkisine sahip diğer kurum
ve kuruluşları,
e) Kıymet takdir komisyonu: İdare bünyesinde ilgili lisans ve lisansüstü programlardan mezun
olan, en az beş olmak üzere tek sayıda belirlenecek kişiden oluşturulan ve değer artış payını belirlemek
üzere piyasa araştırması yapmakla, meri plan ve plan değişikliği açıklama raporu ve değerleme
raporunu incelemek, değerlendirmek ve nihai değer artış payını tespit etmekle görevli komisyonu,
f) Piyasa (pazar) değeri: Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanan Uluslararası Değerleme
Standartlarına göre tespit edilmesi gereken piyasa değeri olup, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı
Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesine göre taşınmazların değerlemesi için kullanılan değer
tespit yöntemlerinden herhangi biri ya da birkaçı kullanılarak tespit edilmiş olan plan değişikliği öncesi
ve sonrası taşınmazın piyasa değerini,
g) Plan: Uygulama imar planını,
ğ) Yetkili kuruluş: Sermaye Piyasası Kurulunun yayımlamış olduğu listedeki taşınmaz değerleme
hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş değerleme kuruluşunu,
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Plan Değişikliği ve Değer Artış Payının Konusu
Değer artış payına konu olacak plan değişiklikleriMADDE 5 – (1) Değer artışına konu olan plan değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini,
bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak
şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;
a) En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu,
yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan
değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine
en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak,
b) Parsel bazında fonksiyon değişikliği,
suretiyle yapılır.
Değer artış payının konusu
MADDE 6 – (1) Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine 5 inci maddede belirtilen şekilde
gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı
değer artış payına konu edilir.
(2) Mahkemece imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, idareye sunulan yeni plan
teklifleri ile iptal edilen plan koşulları arasındaki değer farkı değer artış payına konu edilir. Bu durumda
5 inci maddedeki koşulları sağlamak esastır.
Değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler
MADDE 7 – (1) 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun kapsamındaki;
a) Riskli alanlardan,
b) Rezerv yapı alanlarından,
c) İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı
ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan
değişikliklerinden,
(2) Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan,
(3) Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan,
(4) İmar planlarında yençok: Serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8 inci
maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak imar planı
değişikliklerinden,
(5) Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan
azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı
düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişikliklerinden,
değer artış payı alınmaz.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Değerleme Raporu ve Kıymet Takdir Komisyonu
Değerleme raporları
MADDE 8 – (1) İmar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile imar planı
değişikliği sonrası durum değerlerinin analizi, idare tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme
kuruluşuna yaptırılır. Yetkili kuruluşlar tarafından iki farklı durum değeri arasındaki fark, değer artış
payı olarak raporlanır. Yetkili kuruluşlarda değerleme raporunu en az ikisi sorumlu değerleme uzmanı
olmak üzere üç kişinin imzalaması zorunludur.
(2) İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artış payının kıymet takdir
komisyonunca tespitinde kullanılmak üzere, yetkili kuruluşlar tarafından düzenlenecek değerleme
raporları 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları ayrı ayrı veya birlikte
karma değerleme yöntemleri kullanılarak, mer-i plan ve plan değişikliği tekliflerindeki taşınmazın
piyasa değerlerinin belirlenmesi şeklinde hazırlanır. Değerleme çalışmaları neticesinde Ek-1’de yer alan
formata uygun olarak hazırlanan değerleme raporları idareye sunulur.
(3) Değer artış payına ilişkin yapılan taşınmaz değerlemesinde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı,
tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın bedeli dikkate alınmaz.
Kıymet takdir komisyonunun teşekkülü ve çalışma esasları
MADDE 9 – (1) Kıymet takdir komisyonu; ilgili idarenin bünyesinde 14/7/1965 tarihli ve 657 sayılı
Devlet Memurları Kanununun 4 üncü maddesi veya 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun
49 uncu maddesi kapsamında görev yapmak koşuluyla; şehir plancısı, harita (geomatik
mühendisi/jeodezi ve fotogrametri mühendisi) mühendisi, mimar, inşaat mühendisi ile arazi yönetimi,
kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında
lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilen lisanslı
gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşur. Belirtilen
kapsamda yeterli personeli olmayan idareler, kıymet takdir komisyonunu lisans mezunu olan kişilerden
oluşturur; bu durumdaki idareler, komisyonun en az iki üyesinin diğer kamu kurum ve kuruluşlarının
bünyesinde bulunan yukarıda belirtilen nitelikleri haiz personelden temin edebilirler.
(2) Kıymet takdir komisyonları iki yıl süre ile görev yapmak üzere üst yöneticinin onayı ile
komisyon başkanı da belirtilecek şekilde oluşturulur. Yıl içinde idarenin gerekli görmesi halinde yeni
komisyon ya da komisyonlar kurulabilir.
(3) Komisyon, toplantılarını komisyon başkanının belirlediği yerde yapar. Komisyon toplantıları,
ihtiyaç halinde görüntülü kayıt alınması koşuluyla uzaktan katılım yoluyla da gerçekleştirilebilir.
Komisyon, değerleme raporunu hazırlayan yetkili kuruluşun uzmanlarından sunum yapılmasını talep
edebilir ve teslim edilen değerleme raporu üzerinde belirsiz olan hususların olması halinde konu ile
ilgili uzman kurumlardan ek görüş ve rapor alınması yoluna gidebilir.
(4) İmar planı değişikliğinin neden olabileceği taşınmaz değer artış payının tespiti, kıymet takdir
komisyonu tarafından, en az iki yetkili kuruluş tarafından hazırlanan değerleme raporlarında belirtilen
değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere yapılır.
(5) Yetkili kuruluşlardan alınan değerleme raporları; hem mevcut durum değeri, hem de plan
değişikliği sonrası durum değeri yönlerinden komisyon tarafından kapsamlı olarak incelenir. Yetkili
kuruluşlara idare tarafından hazırlatılan iki değerleme raporun ortalama değer artış payı arasındaki
farkın %20’den fazla olması, kıymet takdiri komisyonunca yerinde yapılan inceleme neticesinde
değerleme raporlarında belirlenen değer artış payının gerçeği yansıtmadığının değerlendirilmesi
halinde, yetkili kuruluşlardan ek rapor ya da yeniden rapor düzenlenmesi talep edilir. Yetkili kuruluşlar
tarafından taşınmazın değerinin doğru olduğunun gerekçeleri ile birlikte rapor edilmesi ve değer
değişikliği yapılmaması halinde, komisyon üçüncü bir yetkili kuruluştan değerleme raporu alabileceği
gibi, değer farklılıklarının incelenmesi için üniversitelerden veya uzman kuruluşlardan rapor talep
edebilir. Bu şekilde alınan üçüncü raporda önceki raporları veren yetkili kuruluş ya da kuruluşların hatalı
işlem yaptıkları anlaşılması halinde, bu durum idare tarafından Sermaye Piyasası Kuruluna bildirilir.
(6) Komisyon toplantıları üyelerin tamamının katılımı ile yapılır. Kararlar üyelerin salt çoğunluğu
ile alınır.
(7) Komisyon kararları detaylı ve denetime elverişli bir surette kaleme alınır. Karara muhalif olan
üyeler karara muhalefet şerhini gerekçesi ile belirtirler.
(8) Başka kamu kurum ve kuruluşlarından görevlendirilecek olan üyelerin 10/2/1954 tarihli ve
6245 sayılı Harcırah Kanunu kapsamında yol ve konaklama giderleri talep eden idare tarafından ödenir.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Başvuru, Değer Artış Payının Tespiti, Kesinleşmesi, Ödenmesi ve
İdareler Arası Dağılım İşlemleri
Başvuru
MADDE 10 – (1) İmar planı değişikliği teklifi, plan değişikliğine konu alan sınırları içinde yer alan
taşınmaz sahiplerinin tamamının veya vekillerinin noter onaylı vekâlet bilgilerini içeren bir dilekçeyle
idareye verilerek başvuru yapılır.
Değer artış payının tespiti
MADDE 11 – (1) Kıymet takdir komisyonunca en az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen değer
artış payı değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere değer artış payı belirlenir.
(2) İmar planı değişikliği tekliflerinin idarelerce onaylanmasına müteakip askıya çıkarılmadan
önce, plan değişikliği teklifini onaylayan idarece değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması,
resmi yazı ile ilgili birime bildirilir.
(3) Büyükşehir belediyesi olan yerlerde, plan değişikliği teklifinin ilçe belediyesine yapılması
halinde, büyükşehir belediyesince onaylanmasından sonra, ilçe belediye başkanlığına iletilerek askıya
çıkarılmasından önce, ilçe belediyesince değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmi yazı
ile ilgili birime bildirilir.
(4) Uygulama imar planının onaylanmasına müteakip değerleme raporu hazırlama bedeli,
taşınmaz maliklerince planı onaylayan idare tarafından bildirilen hesap numarasına 15 gün içerisinde
yatırılır. Değerleme raporu hazırlama bedeli, ilgililerce ödenmeden onaylanan planlar askıya
çıkartılmaz. İki yetkili kuruluşa idare tarafından değerleme raporu 30 gün içerisinde hazırlattırılır.
(5) İdare tarafından iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporu kıymet takdir komisyonuna
iletilir ve komisyonca değer artış payı belirleme çalışmalarına başlanır. Komisyon tarafından imar planı
değişikliğine konu alanda ve etrafında yapılan inceleme neticesinde, iki yetkili kuruluştan alınan
değerleme raporları altlık olarak kullanılır. Plan değişikliğinin neden olabileceği değer artış payı,
gerekçelerinin de açıklandığı bir rapor ile en geç 15 gün içerisinde belirlenir. 9 uncu maddenin beşinci
fıkrasındaki durumlar 30 günlük süreye dâhil değildir.
Değer artış payının kesinleşmesi
MADDE 12 – (1) Onaylanan planlara göre hazırlan değerleme raporları ve kıymet takdir
komisyonunca belirlenen değer artış payı, planların askı sürecinde varsa yapılan itirazlar neticesinde
planda değişiklik olması halinde yeni planlara göre revize edilerek nihai olarak belirlenir.
(2) Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, idarece plan değişikliği talebinde
bulunanlara 5 gün içinde tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren 5 gün içinde itiraz edilmeyen bedel
kesinleşmiş sayılır. Süresinde yapılan itirazlar, kıymet takdir komisyonu tarafından 5 gün içinde
değerlendirilerek sonuçlandırılır ve bu şekilde kesinleşen bedel ilgilisine tebliğ edilir.
Değer artış payının ödenmesi
MADDE 13 – (1) Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı
aşamasında önce Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenir. Değer artış payının ödenmemesi
halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmez, yapı ruhsatı
düzenlenemez.
(2) Değer artış payı, belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren ödeme tarihinde her takvim yılı için,
bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci
maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak
üzere arttırılarak uygulanır.
(3) Değer artış payının eksik ödendiğinin tespiti halinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın 30
gün içinde ödenmesi gerektiği ilgiliye tebliğ edilir. Süresinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın
ödenmesi gereken son günden ödendiği tarihe kadar geçen süre için 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı
Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre hesaplanacak gecikme
zammı oranında faiz uygulanarak aynı Kanuna göre tahsil edilir. Bu kapsamda tahsil edilen tutarlar
payın dağılım nispetinde ilgili idare veya kurumlara dağıtılır.
(4) Değer artış payı tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan önce imar planında yeniden
değişiklik yapıldığı veya planın eski haline getirildiği durumlarda bu değişikliklerin kesinleşmesinden
sonra, plan değişikliğinin yapılış gerekçeleri dikkate alınarak, değerinde azalış olduğunun tespiti halinde
değer artış payı ödeme tarihinden itibaren idarece yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan tutar,
faizsiz olarak ilgilinin talebi üzerine, bir yıl içinde değer artış payı bedelinin aktarıldığı idareler tarafından
iade edilir.
Değer artış payının dağılımı
MADDE 14 – (1) Başvuru sahibi tarafından yatırılan değer artış payının;
a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i
ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede
açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın
Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde
%15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir
belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan
değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,
ç) (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının
%30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda
değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere Hazine hesabına,
Bakanlık muhasebe birimi tarafından 5 iş günü içerisinde aktarılır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Çeşitli ve Son Hükümler
Tapu müdürlüğüne şerh verilmesi
MADDE 15 – (1) İmar planı değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar
askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak
idaresince; “Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri
sınırlı ayni hak tesisi işleminde, değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden
sorulur, değer artış payının ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payı
ödenmedikçe satış yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez.” şeklinde tapu kütüğüne şerh edilmesi, ilgili tapu
müdürlüğüne bildirilir.
(2) İmar planlarının kesinleşmesine ve kıymet takdir komisyonunca değer artış payının
belirlenmesine müteakip söz konusu parsellerde oluşan değer artış payı tutarı, ilk şerhe ek olarak
idarece tapu müdürlüğüne tapu kütüğüne şerh edilmesi için bildirilir.
(3) Değer artış payı tutarının taşınmaz maliklerince en geç taşınmazın ilk satışında ya da yapı
ruhsat aşamasında olmak üzere Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılmasına müteakip ilgili
şerhlerin tapu sicilinden terkini ödemeyi izleyen on gün içerisinde idarece ilgili tapu müdürlüğüne
bildirilir.
Denetim
MADDE 16 – (1) İmar planı değişikliği yapılan taşınmazlara ilişkin değerleme raporları ile
komisyon raporları ve kararları üzerinde Bakanlık denetim yetkisine sahiptir.
(2) Yetkili kuruluşlarca bu Yönetmelik kapsamında hazırlanacak değerleme raporlarının gerçeği
yansıtmadığının bağımsız uzman kuruluşlarca tespiti halinde, kamu zararına neden olan kişilerden söz
konusu zararın tazmini ve bu kişiler hakkında cezai işlem tesis edilmesi için İdare tarafından Sermaye
Piyasası Kuruluna bildirimde bulunulur.
Kanunun yürürlük tarihinden önceki plan başvuruları
GEÇİCİ MADDE 1 – (1) Kanunun yürürlüğe girdiği 20/2/2020 tarihinden önce belediye, il özel
idaresi veya ilgili idarelere başvuru yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik
tekliflerine bu Yönetmelik hükümleri uygulanmaz.
Yürürlük
MADDE 17 – (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 18 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre ve Şehircilik Bakanı yürütür.